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《湖州市住房公积金个人住房贷款管理实施细则》

2012-04-19 09:49:52 来源:湖州市住房公积金管理中心    人气:

湖公积金委发〔2009〕12号


市公积金管理中心及所属单位:
  修改后的《湖州市住房公积金缴存管理实施细则》、《湖州市住房公积金提取管理实施细则》、《湖州市住房公积金个人住房贷款管理实施细则》已经湖州住房公积金管理委员会二届四次会议审议通过,现予以印发,请认真贯彻实施。

○○九年八月二十八日

第一章 总 则


  第一条 为规范住房公积金个人住房贷款管理,根据国务院《住房公积金管理条例》、《浙江省住房公积金条例》、中国人民银行《个人住房贷款管理办法》和《湖州市住房公积金管理办法》等有关规定,结合本市实际,制定本实施细则。
  第二条 本实施细则适用于本市行政区域内住房公积金的个人住房贷款管理。
  第三条 住房公积金个人住房贷款(以下简称公积金贷款)是指住房公积金管理中心(以下简称贷款委托人)以归集的住房公积金,委托由市住房公积金管理委员会(以下简称公积金管委会)确定的商业银行(以下简称受托银行),向购买、建造、翻建或大修具有自有产权自住住房的住房公积金缴存职工发放的专项住房贷款。
  第四条 贷款委托人与受托银行应签订承办公积金个人住房贷款金融业务协议,明确双方职责。

第二章贷款条件


  第五条 具有完全民事行为能力的职工在本市市域内购买、建造、翻建或大修具有自有产权的自住住房时,提取本人及房屋共有权人住房公积金个人账户余额不足时,可以申请住房公积金贷款。借款人(含配偶,下同)在申请公积金贷款时还应同时具备以下条件:
  ㈠申请前连续足额6个月缴存住房公积金;
  ㈡具有稳定的经济收入,具备偿还贷款本息的能力;
  ㈢个人信用良好,符合公积金贷款对个人信用的有关要求;
  ㈣购买住房的,需签订有效的购房合同,用自有资金已支付占总房款规定比例的首期款;建造、翻建或大修住房的,需提供有关批准文件、房屋所有权证及土地使用权证;
  ㈤同意提供贷款委托人认可的贷款担保;
  ㈥借款人未办理或已还清住房公积金贷款的;
  ㈦以共有房产申请贷款的,其房屋共有权人须为借款人配偶或借款人直系血亲;
  ㈧公积金管委会规定的其他条件。
  第六条 申请贷款时间须符合以下规定:
  ㈠购买商品房的,借款人在办理商品房买卖合同备案之日起至结清房款前,提出贷款申请;
  ㈡购买拆迁安置房屋的,借款人在签订房屋拆迁安置调产协议之日起至结清房款前,提出贷款申请;
  ㈢购买再次交易住房(以下简称二手房)或通过拍卖程序购房的,借款人应在办妥房屋交易过户手续,交纳房屋契税(以房屋契税证立契日期为准)后的3个月内,提出贷款申请;
  ㈣建造住房的,借款人应在持有有关部门批准文件,建造房屋竣工并取得房屋所有权证后的3个月内,提出贷款申请;
  ㈤翻建或大修住房的,借款人应在持有有关部门批准文件,完成房屋翻建或大修工程后的3个月内,提出贷款申请。


第三章 贷款额度、期限和利率

  
  第七条 贷款额度须同时符合以下规定:
  ㈠不得高于按以下公式计算的可贷款额度。
  借款人和配偶月缴存住房公积金之和×规定系数×贷款期月数。
  其中“规定系数”由公积金管委会确定并公布。
  ㈡购买商品房的,不得高于购房总金额的规定比例;购买拆迁安置房屋的,不得高于房屋调换补差价的规定比例;购买二手房的,根据房龄(指住房竣工至申请贷款日期的年限,下同)与土地来源性质的不同,不得高于应纳税额或合同价低值的一定比例,且不得高于中心确认的市场最高价格;其中土地来源性质为有偿出让和房龄在5年以内的,不得高于70%,土地来源性质为有偿出让和房龄在5年以上的,不得高于60%,土地来源性质为行政划拨的,不得高于50%;建造、翻建或大修住房的,不得高于支付建造、翻建或大修住房实际费用的50%,且不得高于中心确认的市场最高价格。
  ㈢不得高于单笔贷款规定的最高限额,最高限额由公积金管委会确定。
  第八条 贷款期限须符合以下规定:
  ㈠由贷款期限确定的借款人最终还贷时间,女性不得超出60周岁,男性不得超出65周岁。
  ㈡购买二手房,位于中心城区和县区首位城镇的,房龄与贷款期限之和不得超出40年;位于其他城镇的,房龄与贷款期限之和不得超出30年。
  ㈢不得超出规定的最长年限。最长年限由公积金管委会确定。
  第九条 贷款利率按中国人民银行公布的利率标准执行。
  贷款期间如遇法定利率调整时,合同期限在1年(含1年)以内的,实行合同利率,不分段计息;合同期限在1年以上的,从调整利率的下一年初开始,按相应利率档次执行新的利率标准。
  国家法定利率调整时,贷款委托人与受托银行必须执行中国人民银行有关规定。

第四章贷款担保


  第十条 借款人申请公积金贷款的,应当提供贷款委托人认可的担保,担保方式有房屋抵押、担保机构担保等方式。
  第十一条 采取房屋抵押方式的,借款人须将申请贷款所购买、建造、翻建或大修住房设定抵押,抵押价值不得少于抵押房产的规定比例,并自愿办理房屋综合保险。
  ㈠以现房(二手房)作抵押的,借款人应在贷款发放前办理房屋抵押登记并取得《房屋他项权证》。
  ㈡以在建住房作抵押的,借款人应在贷款发放前办理房屋抵押预登记,并取得贷款委托人认可的售房单位提供的担保。同时,借款人应在购房合同约定的房屋交付之日起6个月内,办理房屋抵押变更登记,并取得《房屋他项权证》。
  抵押期间,借款人不得以任何理由中断或撤销抵押,并对作为抵押物的房屋,负有维修、保养、保证完好的责任;贷款委托人负有对收存的《房屋他项权证》和《保险单正本》妥善保管的责任。
  第十二条 采取担保机构担保方式的,由担保机构提供贷款担保,担保机构向中心出具担保书,承担偿还贷款的连带责任。
  办理住房公积金贷款的担保机构须为经贷款委托人认可并签订合作协议的担保机构。

第五章贷款办理


  第十三条 借款人向贷款委托人提出贷款书面申请,并提供以下证明材料的原件及复印件:
  ㈠借款人及其房屋共有权人的身份证明、婚姻证明、户籍证明;
  ㈡借款人及其房屋共有权人缴存住房公积金凭证;
  ㈢购买商品房的,提供经房地产管理部门备案登记的购房合同和已支付不低于购房款总额规定比例的付款凭证;购买拆迁安置房屋的,提供房屋拆迁协议和支付不低于房屋调换补差价规定比例的付款凭证;
  ㈣ 购买二手房的,提供购房合同、《契税证》、《房屋所有权证》和《土地使用权证》;
  ㈤通过拍卖程序购房的,提供有效的购房证明和已支付房款的有效证明,《契税证》、《房屋所有权证》和《土地使用权证》;
  ㈥建造、翻建或大修住房的,提供有关部门的批准文件、信用良好的房屋评估机构出具的《房屋抵押价值评估单》、《房屋所有权证》和《土地使用权证》;
  ㈦贷款委托人要求提供的其他资料。
  第十四条 贷款委托人按下列程序受理:
  ㈠对借款人提供的证明材料原件,偿还贷款本息能力和信用情况进行审核;
  ㈡与借款人就住房公积金贷款的有关事项进行面谈,并形成面谈记录;
  ㈢对认为借款人的信用存有疑问的,可要求借款人提供相应的证明材料,增加保证人或拒绝贷款申请;
  ㈣经初审同意贷款申请的,出具书面受理凭证,初步确定贷款额度、期限、还贷方式及月还贷本息。
  第十五条 贷款委托人应当在15个工作日内审核完毕,作出准予贷款或不准予贷款或调整贷款申请的建议,并通知借款人。
  第十六条 借款人、贷款委托人、受托银行三方共同签订《公积金个人住房借款合同》(含房屋抵押合同,以下简称《借款合同》)。
借款人配偶作为共同债务人,应同时在《借款合同》上签字认可;以共有产权作抵押的,房屋共有产权人应同时在《借款合同》上签字认可。
  第十七条 签订合同后,借款人可分别采取以下方式办理贷款:
  ㈠贷款承诺方式
  1、贷款委托人向售房单位出具书面承诺,售房单位根据书面承诺与借款人结清房款;
  2、借款人办理房产交易过户和产权登记,取得《房屋所有权证》;
  3、借款人办理房屋抵押登记手续,贷款委托人按规定收存《房屋他项权证》;
  4、借款人自愿选择办理房屋综合保险后,持贷款委托人出具的《委托划款书》到受托银行办理贷款发放手续;
  5、受托银行按《借款合同》约定,以转账方式将贷款划入售房单位的结算账户内。
购买二手房,建造、翻建或大修住房的,按上述3、4项办理,并由受托银行按照约定,以转账方式将贷款划入借款人账户内;购买拆迁安置房屋的,以转账方式将贷款划入售房单位账户内。
  ㈡贷款保证方式
  1、借款人与售房单位(即贷款保证人)、贷款委托人签订《借款保证合同》;
  2、借款人办理在建房屋抵押预登记;
  3、借款人自愿选择办理房屋综合保险后,持贷款委托人出具的《委托划款书》到受托银行办理贷款发放手续;
  4、受托银行按《借款合同》约定,以转账方式将贷款划入售房单位的结算账户内;
  5、在购房合同约定的房屋交付之日起6个月内,借款人按《借款合同》约定,将《房屋他项权证》交贷款保证人,贷款保证人应及时交贷款委托人。

第六章贷款本息偿还


  第十八条 借款人按以下规定偿还贷款本息:
  ㈠贷款期限在1年以内(含1年)的,采用到期一次归还贷款本息方式。
  ㈡贷款期限在1年以上的,按月偿还贷款本息。可采用等额本息还款法和等额本金还款法。
  1、等额本息还款法:即贷款期内每月以相等的额度平均偿还贷款本息。计算公式:
  2、等额本金还款法:即贷款期内每月等额偿还贷款本金,贷款利息随本金逐月递减。计算公式:
  借款人与贷款委托人在借款合同中约定还款方式,一笔贷款只能选择一种还款方式,合同签订后,不得更改。
  借款人需向受托银行出具不可撤销的《委托转账扣款授权书》,委托银行按授权书指定的扣款方式,划扣贷款本息。
  借款人应按《借款合同》约定,按时偿还贷款本息。
  第十九条 经贷款委托人同意,借款人可在正常还贷的基础上,提前偿还全部或部分贷款。
  ㈠提前偿还全部贷款

借款人应向贷款委托人提出提前偿还全部贷款申请,经审核同意后,到受托银行办理提前偿还全部贷款手续。
  ㈡提前偿还部分贷款

  借款人申请提前偿还部分贷款,需符合以下条件:
  1、借款人需在提出提前偿还贷款申请日前6个月,按月及时偿还贷款本息,且无拖欠、逾期等不良记录。
  2、借款人提前偿还的最低限额不得低于1万元。
  借款人应向贷款委托人提出提前偿还部分贷款申请,经审核同意后,剩余贷款按照“月还贷额不变,缩短还贷期限”或“减少月还贷额,还贷期限不变”重新确定剩余还款期限和还款额,并与贷款委托人、受托银行签订《个人住房借款补充合同》,作为原借款合同的补充合同。
借款人及配偶在贷款期内可间隔一定时间提取个人账户内的住房公积金存储额用于提前偿还部分贷款。
  其中间隔时间由公积金管委会确定。
  借款人及配偶按规定享受的一次性住房补贴和工龄住房补贴可申请用于提前偿还部分贷款。
  第二十条 借款人在贷款期内可按规定提取个人账户内的住房公积金存储额按月用于偿还住房公积金贷款本息。
  第二十一条 借款人还清贷款本息后,贷款委托人根据受托银行出具的《贷款本息还清证明》,将《房屋他项权证》和《保险单正本》返还借款人,并出具同意撤销房屋抵押证明,借款人到房地产管理部门办理抵押登记撤销手续。

第七章合同变更


  第二十二条 发生以下情况需变更合同的,借款人(或还款义务人)可持相关证明材料向贷款委托人提出书面申请,经审核同意后,与贷款委托人、受托银行签订《借款变更合同》,履行正常偿还贷款义务。
  ㈠借款人因偿还能力降低,不能完全履行《借款合同》,向贷款委托人申请延长还贷期限的;
借款人在贷款期间只能申请一次延长还贷期限,且不得高于5年。
  ㈡借款人提前偿还部分贷款后,调整剩余的贷款期限和还款额的。
  ㈢借款人死亡、被宣告死亡、被宣告失踪或者丧失民事行为能力,其财产继承人、受遗赠人或者财产代管人、法定代理人愿意履行《借款合同》并具备还贷能力的。
  ㈣发生其他应签订《借款变更合同》的情形。
  第二十三条 如《借款变更合同》的有关条款涉及贷款保证人、共同抵押人的,贷款保证人、共同抵押人应当在《借款变更合同》上签字认可,承担相应责任。

第八章其 他


  第二十四条 在还款期内因婚姻变化等法定原因需变更借款合同的,须经合同各方协商同意,依法重新签订合同。新合同未达成以前,原借款合同继续有效。
  第二十五条 借款人申请公积金贷款不足以支付购买、建造、翻建或大修自住住房所需资金时,可用同一抵押物,同时向银行申请商业性个人住房贷款(即组合贷款)。组合贷款总额需符合本实施细则第七条第㈡款规定,抵押物应同时向贷款委托人和发放商业性个人住房贷款的银行设定抵押。
  第二十六条 对属于新就业大学毕业生和引进人才的借款人在申请贷款时,其连续、足额缴存住房公积金的时间和贷款额度可适当放宽。
  第二十七条 已办理商业性个人住房贷款的借款人符合住房公积金贷款条件及相关规定的,可申请转住房公积金贷款。
  第二十八条 当贷款资金不足时,贷款委托人可遵循“公开、公正、公平”的原则,按“轮候制”确定贷款发放时间。轮候期间(除正常离退休外),借款人已停止缴存住房公积金的,公积金中心有权停止贷款的发放。
  第二十九条 贷款委托人应当建立健全商品房申请住房公积金贷款备案制度和担保资格审查制度。
  ㈠对申请住房公积金贷款的商品房实行备案,要求开发商提供商品房项目开发、销售、竣工和银行结算账户等相关情况;
  ㈡对提供在建楼盘贷款担保的售房单位和投资主体实行担保资格审查,对在建楼盘的开发、财务、预售、信用等状况进行综合评估,并与符合条件的售房单位签订《在建楼盘发放公积金贷款合作协议书》。
  第三十条 贷款委托人承担住房公积金贷款风险。
  贷款委托人应当建立和完善贷款风险管理制度,对发生的不良贷款实施分类、登记、催收和处置等管理。
  贷款委托人应当按照有关规定提取贷款风险准备金,按规定程序处置不良贷款。
  第三十一条 合同当事人的任何一方发生纠纷时,首先由当事人协商解决,协商不成的可依法向仲裁机构申请仲裁或人民法院提起诉讼。
  第三十二条 合同当事人的任何一方,要求解除合同或变更合同及附件,需以书面形式通知相关各方,在有关内容达成协议前,原合同及其附件继续有效。

第九章 违约责任


  第三十三条 贷款委托人或受托银行未按《借款合同》约定的时间、金额和付款方式发放贷款的,应按《借款合同》约定,向借款人支付违约金。
  第三十四条 借款人未按《借款合同》约定的期限偿还贷款本息的,应按中国人民银行有关规定计算并支付逾期利息。
  第三十五条 借款人不能履行《借款合同》,出现下列情况的,贷款委托人可根据《借款合同》约定,提前终止《借款合同》,并通过提前行使担保债权或其他方式收回贷款本息。
  ㈠借款人违反《借款合同》约定,连续3期(月)或累计6期(月)拖欠贷款本息的;
  ㈡抵押人违反《借款合同》约定,发生抵押房屋价值减少或灭失时,未能按抵押权人要求提供足额抵押物的;
  ㈢购买在建住房贷款的,未按《借款合同》约定,在购房合同约定的交付之日起6个月内送交抵押权证的;
  ㈣借款人违反《借款合同》相关条款,无正当理由停止缴存住房公积金的;
  “无正当理由”包括职工符合缴存住房公积金条件而停止缴存,城镇个体户或自由职业者停止缴存住房公积金,以及贷款委托人认定的其他停止缴存住房公积金行为;
  ㈤借款人采取欺骗和提供虚假材料的手段骗取贷款的;
  ㈥借款人违反《借款合同》相关条款,经贷款委托人或受托银行指正,不予纠正的;
  ㈦借款人死亡且无继承人或受赠人的,或借款人死亡,还款义务人拒绝签订《借款变更合同》的;
  ㈧借款人发生其他足以影响其偿债能力或缺乏偿债诚意行为的。
  第三十六条 借款人不能履行《借款合同》,贷款委托人可依法处理抵押物,所得价款按下列顺序分配:
  ㈠处理抵押物的有关费用;
  ㈡扣除与抵押物有关的税款;
  ㈢偿还抵押人所欠贷款本息和支付违约金。
  处理抵押物所得价款不足以清偿贷款本息的,贷款委托人有权向借款人追索。处理抵押物所得价款清偿贷款本息后,多余价款退还抵押人。
  第三十七条 借款人采取欺骗手段,取得住房公积金贷款的,依照《浙江省住房公积金条例》,贷款委托人应当追回被骗取的住房公积金贷款本息,没收非法所得,并对骗取人处以被骗取贷款金额百分之五至百分之十的罚款;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第十章附 则


  第三十八条 本市和县区原有关住房公积金贷款管理规定与本实施细则相抵触的,一律按本实施细则执行。
  第三十九条 本实施细则所称公积金中心,除特别注明外,包括市公积金中心及其各县分中心、各区管理部。
  第四十条 市公积金中心应当根据本实施细则制订具体规定。
  第四十一条 本实施细则由市公积金管理中心负责解释。
  第四十二条 本实施细则从公布之日起施行。

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